Het bouwen van woningen - veel ervan - zal de basis leggen voor een nieuwe toekomst

Een enorme hausse in nieuwbouw zou talloze banen creëren en uiteindelijk helpen een einde te maken aan de erfenis van racistisch huisvestingsbeleid.

Illustratie van mensen die iets bouwen Party of One Studio voor Vox

Onderdeel van The Great Rebuild Issue van Het hoogtepunt , ons huis voor ambitieuze verhalen die onze wereld verklaren.


Terwijl de generaals van Amerika de laatste stappen van de Tweede Wereldoorlog beraamden, hadden de economen nog een andere zorg: de potentieel ernstige economische gevolgen van de overwinning.



De oorlog was natuurlijk voorafgegaan door een ernstige en langdurige depressie. En velen dachten dat het einde ervan de massale werkloosheid zou terugbrengen; de demobilisatie van soldaten in de nasleep van de Eerste Wereldoorlog zorgde immers voor een ernstige recessie. 1939, Alvin Hansen, een vooraanstaande Amerikaanse keynesiaanse econoom , publiceerde een beroemde analyse die suggereerde dat de Verenigde Staten nu de grens gesloten was, een land zou worden met een langzame bevolkingsgroei en een structureel tekortschietende vraag naar investeringen. Met andere woorden: het was voorbestemd om een ​​land te worden dat verstrikt raakte in frequente recessies.

De oorlog had het probleem opgelost en voor miljoenen werkgelegenheid gezorgd, zowel als soldaten als als arbeiders in oorlogsproductie-industrieën. Maar wat zouden ze na de oorlog allemaal doen?

Amerika vond zijn antwoord in wat historicus Kenneth Jackson memorabel noemde de crabgrass grens — voorsteden geopend door de auto en de aanleg van het Interstate Highway System — dat de motor werd voor een nieuw tijdperk van groei. Het vermogen om enorme stukken nieuwe, grotere huizen te bouwen - huizen die ex-soldaten konden kopen dankzij gesubsidieerde leningen via de GI Bill of Rights - werd de bron van investeringsvraag waarvan Hansen vreesde dat Amerika zou ontbreken.

Meer uit dit nummer

De nieuwe huizen zouden moeten worden gevuld met duurzame goederen, waaronder apparaten, meubels en auto's, die fabrieken niet langer als het arsenaal van de democratie zouden kunnen produceren. Gaandeweg werd de met schulden gefinancierde aankoop van huizen een motor van vermogensopbouw die de groeiende gezinnen in Amerika konden doorgeven aan hun kinderen.

Dit verhaal is de laatste tijd bekend geworden vanwege zijn rol bij het vergroten van de raciale welvaartskloof. Zwarte buurten en hypotheekaanvragers werden grotendeels uitgesloten van federale vrijgevigheid, zelfs toen de burgerrechtenbeweging overwinningen behaalde in de rechtbanken en uiteindelijk in het Congres.

Een gelijkwaardige beleidsaanpak van vandaag moet raciaal inclusief zijn en meer rekening houden met ecologische duurzaamheid, maar woningbouw als hoeksteen van de wederopbouw van de economie blijft een solide idee. De Verenigde Staten hebben momenteel zowel onderhuisvesting als onderwerk, maar beschikken over voldoende capaciteit meer te bouwen. Een combinatie van huurhulp voor consumenten, kapitaalfinanciering voor betaalbare woningen en verlichting van de regelgeving voor allerlei soorten bouwers zou een enorme hausse in nieuwbouw kunnen ontketenen, talloze arbeidersbanen creëren en de basis leggen voor een nieuw tijdperk van inclusieve welvaart.

Het hoeft alleen maar geld te geven aan mensen in nood en regelgevende hulp te bieden aan degenen die willen bouwen.


Voordat er Covid-19 was, was er de Grote Recessie. En daarvoor, de grote huizenprijszeepbel van het midden van de jaren.

Ondanks de enorme prijsstijgingen in sommige metropolen tijdens de zeepbel, was het aantal huizen dat toen werd gebouwd bescheiden — uiterst bescheiden in vergelijking met de omvang van de woningnood die daarop volgde. De perceptie van een woningbouwhausse in het George W. Bush-tijdperk is grotendeels een illusie, schreven de Mercatus Center-onderzoekers Kevin Erdmann en Scott Sumner, gebaseerd op het feit dat de bouw van nieuwe eengezinswoningen in 2005-2006 recordhoogten bereikte. Maar het heeft niet geleid tot een torenhoge hoeveelheid totale woningen. In plaats daarvan, schreven ze, was de eengezinshausse een verschuiving van marktaandeel uit gefabriceerde en meergezinswoningen.

Dus na meer dan een decennium van post-boom malaise, hebben de Verenigde Staten een aanzienlijk tekort aan huizen. Zelfs vóór de pandemie - d.w.z. in een tijd van economische groei - was het aantal jongvolwassenen dat bij hun ouders woonde stijgende lijn , volgens het Pew Research Center, terwijl het Urban Institute een toename van het aandeel Amerikanen met overvolle huisvestingsarrangementen . Deze overbevolking was een beleidsfout op zijn eigen voorwaarden, maar bleek ook: tondel voor de verspreiding van het virus .

Anders dan in de jaren veertig hoeven we nu niet echt veel te doen om mensen gesubsidieerde leningen te krijgen. Hypotheekrente op recordlaagte , zodat gezinnen met de middelen om een ​​aanbetaling te doen gemakkelijk kunnen kopen. Maar dan is er nog iedereen.

Na meer dan een decennium van post-boom inzinking, hebben de Verenigde Staten een aanzienlijk tekort aan huizen

We hebben nu zeker een huurdersbeleid nodig in Amerika, zegt Darrick Hamilton, de uitvoerend directeur van het Kirwan Institute for the Study of Race and Ethnicity in Ohio State, die binnenkort weer aan de slag gaat bij de economische faculteit van de New School in New York . Beleid dat gericht is op goedkoop krediet, zoals wat de Federal Reserve heeft geleverd, of de nadruk die de regering-Trump op belastingverlagingen legt, kan een sterk gedeprimeerde economie helpen stimuleren. Maar Hamilton waarschuwt dat ze ook de kloof vergroten tussen mensen die al het geld hebben dat nodig is om te profiteren en de bestaande bewoners die niet in de positie zijn om van die prikkels te profiteren.

Democratische presidentskandidaat Joe Biden heeft al voorgesteld volledige financiering van het Sectie 8-programma voor huisvestingsvouchers . Het programma helpt miljoenen gezinnen met een laag inkomen door huisvestingshulp rechtstreeks in handen te geven - en creëert een enorme nieuwe marktkans door huizen te bouwen die ze kunnen huren. Maar pre-pandemie sloot sectie 8 ongeveer 75 procent van de in aanmerking komende huishoudens uit, en het zal alleen meer uitsluiten naarmate de werkloosheid toeneemt. Mary Cunningham, de vice-president voor grootstedelijke huisvesting en gemeenschapsbeleid bij Urban Institute, zegt dat het universeel maken ervan een lange weg zal gaan om ervoor te zorgen dat elke Amerikaan een thuis heeft.

Hoewel Biden het idee heeft onderschreven, heeft hij het niet echt naar voren gebracht in zijn campagneretoriek, en evenmin heeft hij aangegeven dat hij het ziet als onderdeel van een economisch herstelprogramma. Maar het is uitermate geschikt als economische stimulans om geld te geven aan gezinnen die het zeker zullen uitgeven. Als het wordt gecombineerd met slimme regelgevingsideeën, kan het een echte hausse in de woningbouw ontketenen die banen creëert en de basis legt voor toekomstige welvaart.


Een groot verschil tussen de huisvestingsproblemen van vandaag en die van twee generaties geleden is waar de vraag is. Uitgestrekte bouw van nieuwe huizen vindt nog steeds plaats aan de crabgrass-grens, maar in de meeste steden van elke omvang ligt die grens nu ver van de handigste woon-werkroutes. En in de geografisch beperkte steden aan de Pacifische kust en de noordoostelijke corridor, en in steden als Denver en Miami, is de grens in wezen gesloten. Een gezonde dosis van de toekomst van bouwen moet worden ingevuld - nieuwe ontwikkeling in reeds ontwikkelde wijken. Dat gebeurt tegenwoordig tot op zekere hoogte in buurten met een laag inkomen of vroeger industriële buurten, maar het wordt vaak geblokkeerd door lokale huiseigenaren in de duurste gebieden waar nieuwbouw het meest wenselijk zou zijn.

Degenen die politiek, economisch en zelfs raciaal beter gepositioneerd zijn, kunnen het staatsapparaat, inclusief bestemmingsplannen, gebruiken om zichzelf te verrijken ten koste van anderen, zegt Hamilton.

Tot voor kort was de regering-Trump het eens met deze diagnose, met het argument dat uitsluitingswetgeving de economie schaadde en bijdroeg aan het toenemende dakloosheidsprobleem van pre-Covid-19 Amerika. Huisvestingssecretaris Ben Carson zelfs getweet in 2018 dat we moeten kijken naar het vergroten van het aanbod van betaalbare woningen door het verminderen van belastende bestemmingsplannen.

Maar meer recentelijk heeft Trump geprobeerd de slechte peilingresultaten onder luxe blanken tegen te gaan door te beloven de voorstedelijke levensstijl droom door appartementen uit chique buurten uit te sluiten. Het stel uit St. Louis werd beroemd door het zwaaien met geweren naar demonstranten, de McCloskeys, gewaarschuwd op de Republikeinse Nationale Conventie dat progressieven een agenda hebben voor het beëindigen van eengezinswoningzonering, wat misdaad, wetteloosheid en appartementen van lage kwaliteit in bloeiende buitenwijken zou brengen.

Er is niets mis met eengezinswoningen. Maar een regelgevend vereiste dat alleen eengezinswoningen op uitgestrekte stukken land worden gebouwd, is een recept voor woningschaarste, en het verklaart waarom fatsoenlijke huisvesting onbereikbaar is geworden voor zoveel middenklassegezinnen in sommige Amerikaanse steden. Het uitrusten van de laagste inkomens met financiële hulp zal een grote stimulans voor hen zijn, maar geen enkele hoeveelheid goedkope kredieten en vouchers kan een objectief tekort aan woningen compenseren.

De meeste democraten zijn niet echt op zoek naar het afschaffen van eengezinswoningen. Een visionaire poging in Californië om gemeenschappen met een hoog inkomen en nabije transit-gemeenschappen te dwingen appartementsgebouwen te accepteren, stierf vorig jaar in de overwegend Democratische staatswetgever bij een stemming die partijloyaliteit door elkaar schudde en veel liberalen in Zuid-Californië de mening van de familie McCloskey overnam.

Maar de stad Portland biedt een alternatieve visie op hervorming.


Afgelopen zomer heeft de staatswetgever van Oregon actie ondernomen om: structuren met twee eenheden toestaan over bijna de hele staat en met drie eenheden in de grotere steden. Dit schaft de buitenwijken niet af, maar zorgt er wel voor dat er een grotere verscheidenheid aan woningtypes beschikbaar is in een groter aantal gemeenschappen.

En deze zomer ging de stad Portland nog verder en voerde uit wat de Michael Andersen van het Sightline Institute noemt de beste low-density bestemmingsplanhervorming in de VS.

De details zijn een beetje ingewikkeld, als gevolg van een proces van coalitievorming dat zich niet leent voor een gemakkelijke beschrijving in één zin. Maar de stedenbouwkundige en illustrator Alfred Twu produceerde een afbeelding voor Beeldlijn dat de reikwijdte en reikwijdte van veranderingen laat zien, waaronder een gemakkelijker pad om aanvullende wooneenheden te bouwen, versoepelde parkeerregels, legalisatie van cottage-clusters van vier eenheden en een structuur voor het bouwen van kleine appartementsgebouwen met zes eenheden als de helft van de eenheden wordt geleverd op sterk gesubsidieerde tarieven voor arme gezinnen.

Dit zou bouwers zonder winstoogmerk in staat moeten stellen gebouwen met een gemengd inkomen te creëren die voldoende huur van marktconforme huurders genereren om de bedrijfskosten te dekken.

Madeline Kovacs, die hielp bij het organiseren van de coalitie die de historische hervorming veiligstelde, zegt dat er een combinatie van vastberadenheid en ruimdenkendheid nodig was om een ​​alliantie op te bouwen tussen sceptici van overdreven regelgeving en pleitbezorgers voor gemeenschappen met lage inkomens. De inhoud van het wetsvoorstel is moeilijk netjes samen te vatten, omdat het een kwestie was om die mensen rond de tafel te krijgen en het steeds weer opnieuw uit te werken. Maar uiteindelijk werkte het, en het mobiliseerde genoeg enthousiasme van de burgers om de beruchte status-quo-bias van het proces van gemeenschapsbijeenkomsten te evenaren.

We kwamen overeen met anti-huisvestingsgetuigenissen en overtroffen het zelfs door een paar mensen, zei ze.

Maar alleen omdat je nieuwe soorten woningen kunt bouwen, wil nog niet zeggen dat je dat ook zult doen. Dat is waar geld binnenkomt.


Het geniale beleid dat een meer marktconforme constructie mogelijk maakt – of het nu gaat om bestemmingsplannen voor duplexen in de buitenwijken of grotere appartementen in centrale steden – is dat de Federal Reserve al heeft gehandeld om de financiering gemakkelijk te maken. Als er een project is dat als winstgevend wordt bestempeld en het regelgevende klimaat het mogelijk maakt om het binnen een redelijk tijdsbestek te voltooien, zijn leningen tegenwoordig goedkoop. Maar meer rechtsgebieden zouden aandacht moeten besteden aan dat tijdsbestekprobleem. Met staats- en lokale belastinggrondslagen die zwaar zijn getroffen door de pandemie en studie na studie na studie na studie om te bevestigen dat meer marktconforme woningbouw de betaalbaarheid verbetert, zou elk rechtsgebied moeten bekijken hoe het de anti-huisvestingsregels kan versoepelen.

Maar er is meer in het leven dan het winstmotief.

Er is praktisch niets in het Amerikaanse politieke of economische systeem dat niet rechtstreeks in de woningbouw terechtkomt, zegt Felicia Wong, de president en CEO van het vooruitstrevende Roosevelt Institute. Of je het nu hebt over onderwijs, politie, transport, klimaat of toegang tot banen, de aard van de bouwomgeving is van cruciaal belang. Het subsidiëren van huurders met een laag inkomen aan de vraagzijde kan zeer nuttig zijn. Maar het bouwen van niet-marktwoningen om de integratie bewust te bevorderen of de toegang te vergroten, zoals in Portland wordt voorzien, moet ook op tafel komen.

We zouden bij Roosevelt ook beweren dat de federale overheid een rol speelt bij het bieden van meer betaalbare woningen, zegt Wong.

dame die gorilla haar haar heeft gelijmd

Zoals uit het voorbeeld van Portland blijkt, staat de financiering van niet-marktwoningen niet op gespannen voet met de hervorming van de regelgeving. In plaats daarvan, als we willen dat er in welke hoeveelheid dan ook betaalbare woningen bestaan ​​buiten de meest achtergebleven gebieden, hebben we hervormingen van de regelgeving nodig om de bouw ervan mogelijk te maken.

Matthew Yglesias is een senior correspondent gericht op politiek en economisch beleid. Hij is een van de medeoprichters van Vox. Hij is een gastheer van De onkruid podcast, en de auteur van Een miljard Amerikanen: de zaak om groter te denken .

Dit verhaal maakt deel uit van De grote wederopbouw , een project mogelijk gemaakt dankzij de steun van Omidyar-netwerk , een onderneming met sociale impact die werkt aan het opnieuw uitvinden van kritieke systemen en de ideeën die ze beheersen, en om meer inclusieve en rechtvaardige samenlevingen op te bouwen. Alle berichtgeving over Great Rebuild is redactioneel onafhankelijk en geproduceerd door onze journalisten.


Meer van The Great Rebuild

Party of One Studio voor Vox