Congres gaat de huizenmarkt niet redden

Build Back Better bouwt niet genoeg op.

Makelaars in onroerend goed houden op 18 april een open huis in West Hempstead, New York.

Raychel Brightman/Newsday RM via Getty Images

Meer dan 580.000 Amerikanen zijn dakloos. De gemiddelde verkoopprijs voor een huis is net overtroffen $ 400.000 . Eigenwoningbezit is in verval .



Dit is in alle opzichten een nationale noodsituatie - en een huisdemocratie had voorgesteld $ 330 miljard aan te pakken als onderdeel van hun Build Back Better-plan. Dit pakket was zowel een eenmalige investering in een generatie als nauwelijks genoeg om de oppervlakte te bekrassen. Nu worden zelfs die voorgestelde investeringen... bezuinigd als onderdeel van de onderhandelingen over het definitieve pakket .

Misschien nog zorgwekkender is het kennelijke gebrek aan bereidheid om de wortel van het probleem aan te pakken.

Toen Covid-19 vorig jaar toesloeg, namen ambtenaren baanbrekende stappen om mensen in hun huizen te houden - een landelijk moratorium op huisuitzetting , tientallen miljarden aan huurverlaging , en ook staats- en lokale bescherming. Plannen van de witte Huis en anders senatoren benadrukten dat ze bereid waren doortastende maatregelen te nemen om het woningaanbod te vergroten in een land met een 3,8 miljoen woningtekort .

de vrouw die op de aarde viel

Toen werd het huisvestingsgedeelte van het Build Back Better-plan gelanceerd. En het werd duidelijk dat, hoewel sommigen in het Congres bereid waren om substantiële investeringen te doen, maar heel weinig bereid waren om het fundamentele probleem aan te pakken dat huizen zo duur maakte: gebrek aan aanbod.

Ja, het is gemakkelijker om te proberen mensen te helpen iets duurs te betalen dan om te proberen het om te beginnen goedkoper te maken. Maar veel van het beleid dat huisvesting probeert te subsidiëren, kan het zelfs duurder maken. Wat je echt nodig hebt als je die nieuwe huizenprijzen wilt verlagen, is dat je meer huizen moet bouwen - en daar staat niet zoveel van in dit wetsvoorstel, zegt Paul Williams, een fellow bij het Jain Family Institute.

Ik sprak met Williams over wat de nieuwe, goedkopere plan waar democraten zich mee verenigen zou kunnen betekenen voor mensen die op de huizenmarkt rondkijken en weinig opties vinden, en voor mensen die worstelen met de basisbehoefte om onderdak te krijgen.

Het volgende gesprek is bewerkt voor lengte en duidelijkheid.


Jeruzalem Demsas

Dus het huisvestingsvoorstel in Build Back Better - wat zit daarin?

Paul Williams

Het Build Back Better-huisvestingsplan pakt echt tientallen jaren van onderinvesteringen in betaalbare woningen en woningaanbod aan de onderkant van de markt aan, iets wat de overheid traditioneel moest ondersteunen om marktfalen aan de onderkant te corrigeren. Dus de grote bucket-items in het Build Back Better-plan zijn:

kan ik een rijbewijs gebruiken om te vliegen?
  • Investeringen in de kapitaalachterstand van de volkshuisvesting. Dit is volkshuisvesting waar we de afgelopen decennia in hebben geïnvesteerd, waarna we in de jaren '90 hebben bezuinigd, en nu hebben die gebouwen twee decennia achterstallig onderhoud en er zijn al deze problemen in deze gebouwen. [De financiering is] zodat ze niet letterlijk uit elkaar vallen.
  • Een ander groot item op de bucketlist zijn woningkeuzevouchers en projectvouchers, twee programma's voor huurhulp die het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) loopt. Een daarvan is dat de huurder de voucher krijgt die ze kunnen gebruiken om de huur te betalen en de andere gaat naar een gebouw en dan krijgen alle huurders die in dat gebouw wonen huurbijstand.
  • Een andere grote emmer zijn investeringen in de Trustfonds voor huisvesting en het partnerschapsprogramma voor woninginvesteringen, die in feite subsidies zijn die kunnen worden gebruikt als subsidies of leningen om bij te dragen aan nieuwe projecten voor de productie van betaalbare woningen.

Jeruzalem Demsas

Het afgelopen jaar is er veel aandacht geweest voor de wooncrisis. Aan de ene kant zijn er huurders die moeite hebben om gehuisvest te blijven omdat ze hard werden getroffen door de economische effecten van Covid-19. En aan de andere kant is er een echt hete huizenmarkt geweest waar eigenwoningbezit een uitstervende droom lijkt te zijn voor millennials en historisch achtergestelde groepen. Hoe goed denk je dat deze grote emmers die je hebt geschetst deze twee zorgen wegnemen?

Paul Williams

Ik denk dat de belangrijkste items in het oorspronkelijke voorstel eigenlijk gingen over het creëren of behouden van bestaande betaalbare woningen aan de onderkant van de markt. Het zijn de mensen aan de onderkant van de markt die de storm [van Covid-19] het minst kunnen doorstaan. En dat is waar de meeste van deze investeringen liggen: in het behouden van die bestaande lagere eenheden en het creëren van nieuwe.

Aan de kant van de huiseigenaar is er een stuk in dit voorstel dat aanbetalingshulp is voor starters op de woningmarkt. Weet je, het is moeilijk omdat de huizenprijzen momenteel erg hoog zijn, maar de kredietverlening die daadwerkelijk plaatsvindt, is voor bijna 80 procent aan mensen met een kredietscore van meer dan 760. Het zijn dus allemaal mensen met zeer hoge inkomens en zeer lage schulden. En dat met extreem lage hypotheekrentes. Dus hulp bij aanbetaling op veel plaatsen zal mensen niet echt helpen om in deze echt hete huizenmarkt te breken.

Wat je echt nodig hebt als je die nieuwe huizenprijzen wilt verlagen, is dat je meer huizen moet bouwen - en daar staat niet zoveel van in deze rekening.

Jeruzalem Demsas

Ja, het leek eerder dit jaar dat er was energie rond hervorming van uitsluitingszones . [Uitsluitende bestemmingsplannen, die variëren van het verbieden van meergezinswoningen tot het verplicht stellen van een bepaald aantal parkeerplaatsen in of nabij woningen, beperken kunstmatig het aantal woningen dat in een gebied wordt gebouwd.]

Er waren voorstellen van de Biden administratie en Sen. Amy Klobuchar en er waren blogberichten van de Raad van Economische Adviseurs over hoeveel beperkende zonering verantwoordelijk was voor veel van onze problemen met de betaalbaarheid van onze huizen.

Wat is daar gebeurd?

Paul Williams

In het oorspronkelijke voorstel was er ongeveer $ 5 miljard voor een stimuleringsprogramma voor wortelen voor lokale gemeenten. Het idee is dat je een klein bedrag van de HUD kunt krijgen als je een aantal planners inhuurt en ze een bestemmingsplanstudie laat doen. En als je dan een aantal van die veranderingen doorvoert, zou je nog meer geld kunnen krijgen.

Dus ik denk persoonlijk niet dat de bedragen die erin staan ​​echt de slinger zullen laten slingeren voor veel rechtsgebieden, met name die met een aantal van de meest flagrante beleidsmaatregelen. Ik zie niet echt wat er oorspronkelijk in het pakket zat als een game-wisselaar.

Jeruzalem Demsas

Over het pakket wordt al een tijdje onderhandeld en er zijn verschillende voorgestelde bezuinigingen op het huisvestingsgedeelte. Rapportage lijkt erop te wijzen dat alles wordt bezuinigd - volkshuisvesting, vouchers voor huurtoeslag, het huisvestingsfonds, enz. - behalve voor aanbetalingen, die in feite stijgen van $ 10 miljard naar $ 15 miljard.

Dit lijkt een tendens van het Congres te zijn. Eerder dit jaar schreef ik een memo dat de Treasury Department schreef aan beleidsmakers en het Congres in het bijzonder, die hen in wezen smeekten om zich te concentreren op het vergroten van het woningaanbod. Ik heb het gehad over waarom het Congres veel meer bereid is zich bezig te houden met beleid aan de vraagzijde [mensen geld geven om iets duurs te betalen] in plaats van met beleid aan de aanbodzijde [dure dingen minder duur maken]. Heb je hier gedachten over?

Paul Williams

Ja, dat is een interessant punt. Ik ben het ermee eens, het Congres is vaak meer bereid om zich aan de vraagkant te engageren dan aan de productiekant, en dat kan leiden tot hogere prijzen als we niet ook meer bouwen - vooral voor de mensen met een laag inkomen die we hiermee proberen te helpen programma's.

Aanbetalingsbijstand, ik denk dat er mogelijk een inflatoire impact is van dat of enige impact op de werkelijke huizenprijzen, vooral op plaatsen waar veel mensen in aanmerking komen voor dit programma en er veel [huisvesting] schaarste is en er niet veel wordt gebouwd.

Met de vouchers is dit iets waar mensen over hebben gesproken, deze vraag hoe we ons woonvoucher-programma zo maken dat iedereen die in aanmerking komt het ook daadwerkelijk kan krijgen. Op dit moment wordt het programma alleen zo gefinancierd dat: een vijfde van de mensen die ervoor in aanmerking komen, krijgt het ook echt . Alle anderen zitten in deze potentieel decennialange lijn.

Een probleem met het universeel maken is dat je iedereen deze hulp geeft [zonder het aanbod van huurwoningen te vergroten], en dan zie je misschien dat de huren ver omhoog gaan. En er zijn een aantal dingen die dat kunnen terugdringen: als je een productie hebt die gelijke tred houdt met nieuwe huurondersteuning, dan duw je dat terug. En dan, in steden waar je huurregels hebt die kunnen voorkomen dat de jaarlijkse huurverhogingen exorbitant stijgen, kun je dat ook terugdringen.

Jeruzalem Demsas

Als we ons concentreren op de woningproductie-elementen van dit wetsvoorstel, is een gebied waar we een verhoogde productie konden zien, de volkshuisvesting. Maar zoals je eerder al zei, hebben de sociale huisvestingsfondsen al heel lang een tekort, dus we hebben dit enorme achterstand in kapitaal . Dat betekent dat zelfs met het oorspronkelijke voorstel om 80 miljard dollar hieraan uit te geven, bijna alles zou zijn besteed aan het repareren van die gebouwen - en nu lijkt dat te zijn verminderd.

Kun je iets vertellen over wat de kapitaalachterstand in reële termen heeft betekend voor mensen die in de volkshuisvesting wonen?

Paul Williams

Dus gewoon om het een beetje in te kaderen met de geschiedenis. In 1998, als onderdeel van een hele reeks welzijnshervormingen die de regering van president Bill Clinton door het congres schoof, veranderde de Quality Housing Act echt de manier waarop HUD volkshuisvesting financierde. Het resultaat van al deze veranderingen samen was dat de kapitaaluitgaven sinds 1999 sterk zijn gedaald.

waar komen broeikasgassen vandaan?

Een deel daarvan is verholpen doordat de volkshuisvestingsautoriteiten eenheden uit de volkshuisvesting hebben gehaald... Dit is mogelijk de laatste keer dat democraten volledige controle over het congres krijgen en het presidentschap voor, zeggen sommigen, een decennium.

Er is hier geen alternatief. We moeten deze gebouwen repareren.

Jeruzalem Demsas

En af en toe maakt het gebrek aan veiligheid behoorlijk groot nieuws. We horen over branden in volkshuisvesting waar: er zijn echt mensen gestorven , en het gebrek aan kapitaalinvesteringen was de belangrijkste factor. We zien ook kinderen opgroeien met loodverf in de muren - wat in wezen vergif voor hen is.

Dit is een situatie waarin de federale overheid eigenaar is geworden van een huisvestingsstructuur en mensen in absoluut erbarmelijke omstandigheden heeft laten leven waarin we iemand zouden aanmoedigen om een ​​rechtszaak aan te spannen als dit de particuliere markt was en hun huisbaas de situatie in deze mate liet verslechteren.

Paul Williams

Ja. En ik zou er ook aan willen toevoegen dat deze kapitaalinvesteringen in de volkshuisvesting en met het Housing Trust Fund, dit nieuwe geld voor productie en rehabilitatie betekent dat er veel beweging is van openbare huisvestingsautoriteiten en non-profitontwikkelaars die betaalbare woningen bouwen om CO2-neutrale , volledig elektrische projecten.

Bij NYCHA [New York City Housing Authority] kregen ze een beurs om hun eigen nieuwe warmtepomp technologie dat zouden volledig elektrische verwarmings- en koelsystemen voor de gebouwen zijn. Dit is technologie die nog niet op de markt bestaat, dus hun hoop is om dit werkend te krijgen en het portfolio-breed in al hun gebouwen in te zetten.

het donkere kristal: tijdperk van weerstand

Ik denk dat het belangrijk is om de impact die overheidsopdrachten hebben op dit soort langetermijnveranderingen die we nodig hebben voor klimaatverandering niet te onderschatten. Het zit niet alleen in voertuigen, maar ook in gebouwen en woningen.

Jeruzalem Demsas

We hebben het een beetje gehad over de noodzaak om de bestaande sociale woningvoorraad op te knappen. En hoewel dat erg belangrijk is, lopen we zo ver achter op het gebied van kapitaaluitgaven dat waarschijnlijk geen van dat geld daadwerkelijk [betekenisvol wordt besteed aan] het creëren van nieuwe betaalbare woningen. Het lijkt erop dat de beste kans daarvoor in dit wetsvoorstel in de dollars van het Housing Trust Fund zit. Hoe werkt dat?

Paul Williams

Ja, het Housing Trust Fund en de partnerschappen voor woninginvesteringen bestaan ​​om alle [financierings]gaten te dichten, omdat er zoveel projecten zijn die heel dicht bij financiering komen en dan dat laatste stuk niet gefinancierd kunnen krijgen, en het project valt uit elkaar. Met name het Housing Trust Fund is gericht op de zeer lage huurmarkt, dus huishoudens met een zeer laag inkomen en huishoudens met een extreem laag inkomen.

Jeruzalem Demsas

Een van de dingen die voor mij echt schokkend zijn, is dat ondanks alle pijn die we het afgelopen jaar hebben gezien als het gaat om gebrek aan huisvesting, het Congres dit probleem nog steeds niet echt aanpakt. Het geeft me alleen maar aan hoeveel van deze wetgevers nog steeds niet echt geloven dat ze verantwoordelijk zijn voor het oplossen van de onderliggende problemen op de huizenmarkt. En ik vraag me af, denk je dat dit soort huisvestingsbeleid lokale ziekten zal voortduren?

Paul Williams

Het zou zeker een verschuiving zijn voor de federale regering om te zeggen: we hebben een serieus belang in deze kwestie en we gaan een stok gebruiken om er iets aan te doen. De federale regering heeft dat niet echt gedaan met betrekking tot wat wordt gekaderd als lokale planningskwesties. Ik denk dat het steeds duidelijker wordt dat veel van deze lokale planningskwesties daadwerkelijk ernstige nationale macro-impact hebben op wie toegang heeft tot huisvesting voor een prijs die ze zich kunnen veroorloven.

Dus ik denk dat de zaak steeds duidelijker wordt - naarmate dit probleem erger en erger wordt - dat er een rol is voor de nationale overheid om er iets aan te doen.