Is er een huizenbubbel?

Huizen worden steeds duurder. Daar is een eenvoudige oplossing voor.

Meer dan de helft van de huizen in de VS zijn verkoop boven de catalogusprijs: . Mensen zijn een loterij spelen om te zien of ze de eer zullen winnen om honderdduizenden dollars uit te geven om een ​​huis te bouwen. De nationale huizenprijsindex van Case-Shiller in de VS ziet eruit als een raketschip gelanceerd in de ruimte . Het zou je vergeven zijn om terug te flitsen naar de dingen, maar luister beter, dat is het niet onbevreesd spelen, het is Fearless (Taylor's versie).

hoeveel pixarfilms zijn er?

Er is een groeiend gevoel van onbehagen. Huurders aan de onderkant van de markt hebben hun huren stijgen op sommige plaatsen ook al is de kans groter dat ze de economische schade van het afgelopen jaar oplopen. Aanstaande huiseigenaren zijn woedend als ze verliezen biedoorlog na biedoorlog , op zoek naar iemand om de schuld te geven terwijl ze kijken hoe hun leeftijdsgenoten een huis binnenhalen en een lage hypotheekrente vastzetten. En huiseigenaren rijden voorlopig hoog in het vaandel, zuchten van verlichting dat ze de exclusieve club hebben gehaald en kijken gretig naar hun rijkdom omhoogschieten, bezorgd over wat er zou kunnen gebeuren om dat te veranderen.



De laatste crisis, toen een huizenbubbel en riskant gedrag door Wall Street nam de schuld voor de Grote Recessie, doemt groot op in ons collectieve geheugen. En met de Amerikaanse werkloosheidscijfers nog steeds niet waar we ze willen hebben en het ongelijke economische herstel van de pandemie , de angst voor een nieuwe crash doemt op. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de vragen zijn dat we in een huizenbubbel zitten? en zal de huizenmarkt instorten? zag een enorme stijging in de afgelopen 12 maanden, volgens Google Zoeken.

Prijzen stijgen en dalen voor activa de hele tijd om verschillende redenen, dus wat maakt iets tot een zeepbel? Ja, huisvesting is een enge plek om volatiliteit te zien (het is het grootste bezit dat de meesten van ons ooit zullen hebben), dus een deel van deze fascinatie voor huizenbubbels is dat mensen meer aandacht besteden dan aan andere activa. Zo hebben de prijzen van gebruikte auto's het afgelopen jaar met bijna 50 procent omhooggeschoten , maar heel weinig mensen vragen of er een gebruikte auto-bubbel is.

De reden hiervoor is waarschijnlijk dat de meest recente keer dat de huizenmarkt zoveel aandacht trok, veel mensen besloten dat het een zeepbel was. Maar er is geen overeengekomen economische definitie voor een activazeepbel. En in alledaagse gesprekken lijkt het erop dat de prijzen veel zijn gestegen en ik denk dat ze zullen crashen weer naar beneden.

In zekere zin maakt het niet echt uit hoe we het noemen. Er zijn fundamentele problemen op de woningmarkt die moeten worden opgelost en de oplossingen daarvoor zijn relatief eenvoudig. Of de prijzen zullen dalen, niet meer zullen stijgen, of dat dit een nieuwe norm is in de prijs van huizen, hangt af van de keuzes van het openbaar beleid waarover wij controle hebben.

Wat is eigenlijk een huizenbubbel?

Vraag het aan twee Nobelprijswinnende economen, en het antwoord is bot: het is onmogelijk om zeker te weten of iets een zeepbel is, zei Richard Thaler in gesprek met zijn collega Eugene Fama.

Wat is de bubbel? voegde Fama eraan toe. De omhoog? De beneden? De daaropvolgende up?

En toch zijn er gevallen die aanvoelen als bubbels - Thaler haalt de huizenmarkt van de jaren 2000 aan - wat nogal wat inspanning tussen de twee veroorzaakte economen om het te definiëren.

Harvard-econoom Robin Greenwood en zijn collega-onderzoekers 40 keer gekeken toen de aandelenkoersen meer dan 100 procent stegen en ontdekte dat een scherpe prijsstijging ... gemiddeld geen ongewoon lage rendementen in de toekomst voorspelt. Dat wil zeggen, een snelle prijsstijging betekent niet een onvermijdelijke crash (hoewel ze wel bewijs vinden voor de verhoogde kans op een crash). Dit betekent dat het feit dat de prijzen erg snel stijgen, niet betekent dat het een zeepbel is die dreigt te knappen. De definitie moet enger zijn dan dat.

Maar bubbels zijn meer dan alleen een scherpe prijsstijging - er is ook een bijbehorend waanzinnig ethos dat een integraal onderdeel is van de definitie. De onderzoekers van Harvard noemden het investeerders die zich haasten naar een nieuw eldorado.

Ik zou zeggen dat het wordt gedefinieerd in termen van 'menselijke parameters', legde Robert Shiller, een andere Nobelprijswinnende econoom, uit in een interview. Een zeepbel is een tijd waarin prijsstijgingen in sommige markten veel aandacht trekken ... Ik heb nagedacht over epidemiologie, en bloei in speculatieve zeepbellen is een soort epidemie van een idee, van een gevoel van wat men met zijn leven of vrije tijd of wat cool is.

Wat mensen in het algemeen zoeken om te bepalen of er een zeepbel in de woningbouw zou kunnen ontstaan, is dat de snelle prijsstijging op zijn minst in een aantal opzichten los staat van de fundamentele redenen waarom prijzen normaal stijgen of dalen (zoals vraag of aanbod).

Kevin Erdmann, een ietwat heterodoxe onderzoeker in deze ruimte, gevestigd in het Mercatus Center, staat erg sceptisch tegenover luchtbellen: er zou een argument kunnen worden aangevoerd dat huisvesting nooit echt de basis heeft verlaten, legde hij uit. In plaats van een zogenaamde bubbel, he betoogt dat we een huisuitval hadden waardoor de prijzen snel stegen in plaatsen als New York City, Los Angeles, Boston en San Francisco. Dit creëerde op zijn beurt een migratiefenomeen waarbij huishoudens stroomden naar plaatsen als het binnenland van Californië, Arizona en Florida.

Een interessant ding om op te merken in het voordeel van de theorie van Erdmann is dat in 2017 de huizenprijzen hun piek van vóór de Grote Recessie overschreden zonder veel tamtam van profeten in de huizenbubbel. Als de prijzen in 2005 en 2006 gescheiden waren van de fundamentals, is het moeilijk in te zien waarom de prijzen zo snel zouden zijn hersteld en die niveaus zouden hebben overschreden.

Over het verhaal van de Grote Recessie wordt meer dan tien jaar later nog steeds gedebatteerd, en de slimste koppen in de economie moeten nog uitzoeken hoe ze kunnen beslissen of iets een zeepbel is, vooral terwijl het gebeurt. Dat betekent dat je erg op je hoede moet zijn als mensen je vertellen dat ze weten dat iets een luchtbel is of niet. Dat gezegd hebbende, hier is het voor en tegen om de huidige huizenmarkt een zeepbel te noemen.

De argumenten om de huidige markt als een huizenbubbel te zien

Ten eerste zijn de prijzen flink gestegen. CoreLogic's inhoudsopgave , een toonaangevende maatstaf voor de huizenprijzen in de VS, boekte een jaarlijkse winst van 13 procent, de hoogste sinds februari 2006. Als we de verschillende submarkten nader bekijken, lijkt het zelfs nog meer uit de hand te lopen: een stijging van 27,2 procent in Idaho, 20,4 procent in Arizona, 19,3 procent in Zuid-Dakota.

De besmettingsfactor lijkt er ook te zijn, waarbij sommige potentiële huizenkopers zich enigszins irrationeel gedragen in hun wanhoop om een ​​huis te krijgen. Mensen zijn aanbieden om hun eerstgeboren kind te noemen na de verkopers als hun bod is gekozen; anderen staan ​​in de rij om de hoek en dwingen makelaars zich als uitsmijters te gedragen terwijl mensen proberen in de rij te staan, een agent vertelde Washingtonian magazine . En ongeveer tweederde van de mensen die in 2020 een huis kochten, deed een bod op een huis dat ze hadden nooit persoonlijk gezien .

Ali Wolf, hoofdeconoom bij Zonda, legde uit dat hoewel er veel fundamentele redenen zijn waarom de prijzen zijn gestegen, die niet allemaal plotseling in 2020 zijn uitgekomen. Per slot van rekening, zei ze, had je lage rentetarieven en een goede demografie [millennials verouderen in hun eerste jaren van het kopen van een huis] al enkele jaren, en het woningtekort in Amerika is een langlopend probleem, dus waarom de snelle prijsgroei vorig jaar?

Een deel hiervan zou die razernij kunnen zijn, dat 'ik nu moet gaan omdat ik nooit een huis zal kunnen kopen als ik nu niet koop,' zei ze.

Een zeepbel is een tijd waarin prijsstijgingen in sommige markten veel aandacht trekken

Een andere factor is het eigen ingrijpen van de Federal Reserve in de markt. Om de impact van Covid-19 op de huizenmarkt te verzachten, kocht de Fed vorig jaar voor meer dan biljoen aan hypotheken. Bloomberg gemeld in september bezat de Fed bijna een derde van de door woningleningen gedekte obligaties in de VS, wat de hypotheekrente aanzienlijk heeft doen dalen. Dit bood zekerheid voor de huizenmarkt en werd algemeen gezien als een stabiliserende kracht, maar het voedde ook veel van de vraag en urgentie die mensen voelen om snel een huis te kopen voordat de tarieven weer stijgen.

In tegenstelling tot de vorige keer, betekenen kredietverstrakkingsnormen dat het behoorlijk moeilijk is om in aanmerking te komen voor een hypotheek, dus als we getuige zijn van een nieuwe huizenzeepbel en deze knalt, zijn er waarschijnlijk minder mensen die het risico lopen in gebreke te blijven.

Dat was de sleutel in 2005 en 2006, zei Bill McBride, de economieblogger die beroemd voorspeld het land had in februari 2012 de bodem van de huizenmarkt bereikt. Ze zouden aan iedereen leningen verstrekken!

Sinds de Grote Recessie is het voor mensen met een lager inkomen moeilijker geworden om een ​​huis te kopen. De mediane FICO-score voor het kopen van een huis is nu 45 punten hoger dan voor de huizencrash. Het 10e percentiel, beschouwd als de ondergrens van kredietwaardigheid om in aanmerking te komen voor een hypotheek , is nu 657; vóór de recessie was het minder dan 600. Hoewel velen deze normen als te streng bekritiseerden omdat ze minder welgestelde Amerikanen uitsluiten van eigenwoningbezit, hebben deze normen ook het risico verminderd dat mensen hun hypotheken niet meer kunnen betalen.

Daarnaast hebben veel (voornamelijk hogere inkomens) mensen het afgelopen jaar veel geld gespaard. Tijd gemeld dat de persoonlijke spaarquote omhoogschoot tot een record van 32,2% in april, een stijging van 12,7% in maart, volgens het Amerikaanse Bureau of Economic Analysis. Naast goede kredietscores hebben huiseigenaren veel spaargeld en hebben ze bijna $ 1,5 biljoen aan eigen vermogen sinds eind 2019 .

Dit is geen situatie waarin een heleboel mensen hypotheken hebben die ze niet kunnen afbetalen - de marginale huizenkoper is rijker en veiliger dan in de aanloop naar de Grote Recessie.

De zaak tegen het zien van de huidige markt als een huizenbubbel

De zaak om dit een bubbel te noemen, is vrij eenvoudig. De prijzen stijgen vooral door een laag aanbod. Dat gaat gepaard met de demografie van de natie, die een enorme toename van de vraag voorspelt naarmate millennials ouder worden in de belangrijkste jaren van het kopen van een huis.

Ik zou dit geen zeepbel willen noemen, zegt McBride, de economieblogger. Als de nationale vereniging van makelaars gemeld , vormen millennial kopers met 37 procent het grootste aandeel huizenkopers. Babyboomers hebben ingehaald als de grootste generatie van Amerika in 2020 , is het geen verrassing dat, aangezien ze de leeftijd bereikten waarop mensen over het algemeen huizen beginnen te kopen, de vraag sterk zou toenemen.

De belangrijkste factor is een laag aanbod.

Michael Neal, senior onderzoeksmedewerker bij het Housing Finance Policy Center van het Urban Institute, vertelde Vox in een: december interview dat lage aanbod waarschijnlijk de grootste bijdrage levert aan de snelle prijsstijging.

Het zou niet zo'n groot probleem zijn om een ​​​​aantal nieuwe huizenkopers op de markt te hebben als de markt hen zou kunnen accommoderen. In plaats daarvan hebben we gezien dat er ernstig is gefaald om voor voldoende huizen te zorgen. Een Freddie Mac verslag doen van constateerde in 2018 dat het woningtekort 2,5 miljoen woningen bedroeg; in 2020 schoot dat aantal nog verder omhoog tot 3,8 miljoen.

Het is een bijzonder moeilijk probleem voor mensen die voor het eerst een huis kopen, zoals veel van degenen die het afgelopen jaar op de markt zijn gekomen, aangezien instapwoningen een steeds kleiner deel van de nieuwbouw uitmaken. Volgens hetzelfde rapport daalden de starterswoningen van 40 procent van de nieuwbouwwoningen begin jaren tachtig tot slechts 7 procent in 2019.

Het historische falen van de natie om voldoende huizen te bouwen is niet te wijten aan beperkte middelen (hoewel het afgelopen jaar de prijs van hout heeft het probleem verergerd ) maar als gevolg van omslachtige regelgeving op lokaal niveau die het aanbod van woningen in banenrijke centra heeft beperkt.

Een andere reden waarom zoveel niet-traditionele markten een stijging van de huizenprijzen hebben gezien, is vanwege werken op afstand. Hierdoor kon een klein deel van de bevolking verhuizen naar goedkopere markten waar ze de lokale bevolking gemakkelijk kunnen overbieden. De plakkerigheid rond werken op afstand zal een grote rol spelen in de vraag of dit een permanente verandering of een tijdelijke brouhaha is vanwege de vreemdheid van het afgelopen jaar.

Maar het hoeft niet alles of niets te zijn. Het is mogelijk dat er in bepaalde deelmarkten bubbels ontstaan. Op plaatsen waar mensen tijdens de pandemie bijvoorbeeld tweede huizen hebben gekocht voor extra ruimte, zijn ook de prijzen gestegen. Als de vraag na de pandemie opdroogt naarmate het werk op afstand afneemt, kunnen we de prijzen in die gebieden snel zien dalen. McBride vertelde de Atlantische Oceaan dit zijn de plaatsen waar hij mogelijk een bubbel zou kunnen zien knappen.

We zouden wat prijsdalingen kunnen zien in de second-home-gebieden, zoals kleine steden in New England en andere badplaatsen aan de oostkust, hij zei . Maar zelfs daar zien we misschien een verschuiving waarbij meer mensen besluiten dat ze graag een tweede huis bezitten.

Wat zit er in een naam? Wat we met een andere naam een ​​huizenbubbel noemen, zou een absolute afvalcontainerbrand zijn.

Of we het nu een huizenbubbel noemen of niet, de huidige situatie is onhoudbaar.

De prijzen stijgen, het eigenwoningbezit raakt steeds meer buiten het bereik van veel Amerikanen en ook het alternatief (huren) wordt steeds duurder, vooral in de meest banenrijke delen van het land. Dit is een ongezond , onstabiel , en onaanvaardbaar stand van zaken. En het was volledig te voorkomen .

Er zijn niet genoeg huizen om aan de vraag naar potentiële huiseigenaren te voldoen, en er zijn niet genoeg huizen om aan de vraag naar huurders te voldoen. De VS moeten voldoende woningen bouwen om het aantal mensen te ondersteunen dat een plek nodig heeft om te wonen. En om dat te doen, moet het lokale bestemmingsplannen wijzigen die de investeringen van huidige huiseigenaren willen ondersteunen door te voorkomen dat er dichtere woningen worden gebouwd. Als dat niet het geval is, zullen de prijzen blijven stijgen.

Voor huizenbouwers is het belangrijk om te weten of de vraag naar krater gaat, omdat ze geen grote kapitaalinvesteringen willen doen in submarkten waar de vraag in het komende jaar zou kunnen veranderen wanneer projecten mogelijk eindigen. Maar dit is ook een functie van Amerika's verschrikkelijke lokale huisvestingsbeleid. Er zijn lang niet genoeg plaatsen om te wonen in de buurt van de meest productieve arbeidsbureaus van het land; de reden waarom bouwers in bepaalde gemeenschappen minder moeten bouwen, is omdat: lokale regelgeving maakt het onmogelijk om te bouwen waar mensen willen wonen .

Dit is de reden waarom, voor de gemiddelde persoon, het uitzoeken van de terminologie rond bubbels niet de grootste zorg zou moeten zijn. De grootste zorg is dat wanneer u naar een nieuwe baan wilt verhuizen, er misschien geen huis is om te kopen of te huren voor u en uw gezin. Dat als je kinderen opgroeien, er geen woningen meer in de buurt beschikbaar zullen zijn om in te wonen. Dat wanneer je ouders willen inkrimpen, of hun hypotheek op een vast inkomen tijdens hun pensionering niet kunnen betalen, ze gedwongen zullen verhuizen van hun gemeenschap omdat er geen beschikbare woonruimte is.

Dit is een crisis die we zelf hebben veroorzaakt. De woningnood die het huidige moment vergezelt, is een bijproduct van het veranderen van een goed dat algemeen beschikbaar zou kunnen zijn in een schaars goed. Het is aan de lokale, provinciale en federale autoriteiten om die trend snel om te buigen of de gevolgen onder ogen te zien.