Wall Street is niet verantwoordelijk voor chaotische huizenmarkt

De boeman is niet wie je wilt dat hij is.

Het gebouw van de New York Stock Exchange is gefotografeerd op 20 april 2020 in New York City.

Het idee dat institutionele beleggers grotendeels verantwoordelijk zijn voor de huidige ramp op de huizenmarkt, verhult het echte probleem.

Eduardo Munoz Alvarez/VIEWpers via Getty Images

Er moet iemand de schuld hebben.



De huizenprijzen hebben de droom van eigenwoningbezit uit de wanhopige, klemmende handen van miljoenen mensen gerukt. Talloze huurders hebben die droom niet eens, schurend onder de toenemende huurlasten die ze moeten dragen. En als klap op de vuurpijl worden de rijken steeds rijker: de aandelenmarkt is booming, huiseigenaren hebben meer dan $ 1,5 biljoen aan eigen vermogen opgebouwd sinds het begin van de Covid-19-recessie, en de meeste huishoudens met een hoger inkomen hebben persoonlijke besparingen.

Betreed, trap rechts: Wall Street.

Sommige mensen zijn woedend over berichten dat institutionele beleggers (vaak private equity-bedrijven) de vraag naar huizen vergroten en de prijzen opdrijven. De Wall Street Journal schreef eerder dit jaar dat op rendement jagende investeerders eengezinswoningen opkopen en concurreren met gewone Amerikanen. Marktplaats gemeld hetzelfde, waarbij werd opgemerkt dat een koper zes keer was overboden door biedingen in contanten. In de mens schrijft dat consumenten in toenemende mate concurreren met institutionele beleggers. En de echte deal gaat verder , bewerend dat een van de belangrijkste redenen voor de torenhoge prijzen eigenlijk een enorme koopwoede van institutionele beleggers is.

Een recente Twitter-thread BlackRock, 's werelds grootste vermogensbeheerder, de schuld geven van het kopen van elk gezinshuis dat ze kunnen vinden ... en het overbieden van normale huizenkopers ging viraal, wat zelfs J.D. Vance, de Hillbilly Elegy auteur die een spel maakt voor een zetel in de Amerikaanse Senaat in Ohio, om The Left te beschuldigen van het negeren van de situatie vanwege BlackRocks zakelijke diversiteitsinitiatieven.

Het is belangrijk om te begrijpen dat institutionele beleggers een kleine rol spelen op de Amerikaanse huizenmarkt. terwijl er zijn grote bedrijven voor appartementen en andere meergezinswoningen wordt traditioneel niet op hetzelfde niveau geïnvesteerd in eengezinswoningen. Beleggers die op rendement jagen, hebben zich tot de onroerendgoedmarkt gewend omdat het een zeer winstgevende plaats is geworden om uw geld in te zetten. En de belangrijkste reden waarom het zo winstgevend is geworden, is het reeds bestaande woningtekort dat is gecreëerd door lokale overheden en bepaalde huiseigenaren die de bouw van nieuwe huizen willen blokkeren, wat leidt tot een landelijk tekort van bijna 4 miljoen woningen .

Beleggers gaan waar het rendement is. Zij zijn winstmaximalisaties en staan ​​onder grote druk om grote winsten aan aandeelhouders terug te geven. Wil je ze stoppen? Bouw meer huizen, zorg ervoor dat ze geen groot marktaandeel hebben en zich niet inlaten met roofzuchtig gedrag, en verminder de prikkel voor opbrengstjagers om de markt verder te vercommercialiseren.

Er zijn nog steeds redenen om bezorgd te zijn. Institutionele beleggers zouden huizen kunnen omgooien en een aantal potentiële huizenkopers kunnen uitprijzen, en ze kunnen duidelijk slechtere verhuurders zijn. En private equity heeft in veel gevallen zijn slechte naam verdiend: de kans op ontslagen vergroten wanneer deze bedrijven bedrijven overnemen, die duistere connecties hebben met het opduiken van verrassende medische rekeningen op mensen. En er zijn zorgen over wat er zou kunnen gebeuren als institutionele beleggers in staat zijn om aanzienlijke controle over de lokale huizenmarkten te krijgen, zoals het verhogen van de huren boven de marktrente.

Het idee dat institutionele beleggers op de een of andere manier grotendeels verantwoordelijk zijn voor de huidige ramp op de huizenmarkt is echter onjuist en verhult het echte probleem. Huizenprijzen zijn enorm gestegen vanwege een historisch laag aanbod, lage hypotheekrentes en de grootste generatie in de Amerikaanse geschiedenis die de markt betreedt op zoek naar starterswoningen .

De geboorte van de institutionele belegger voor eengezinswoning

Na de Grote Recessie kwamen miljoenen afgeschermde huizen op de markt toen de economie instortte. Beleggers stapten in om deze eigendommen te kopen toen de prijzen hun dieptepunt bereikten en een nieuwe industrie werd geboren: de institutionele belegger/verhuurder voor eengezinswoningen.

In veel opzichten was dit een broodnodige bron van vraag naar een sector van de economie in crisis. Beleggers waren de enigen die deze huizen opkochten, en volgens onderzoek van de Federal Reserve , lijkt hun intrede op de markt de huizenprijzen te hebben ondersteund in de gebieden waar ze geconcentreerd zijn. Dit betekent dat het wellicht heeft geholpen om bepaalde huizenmarkten te stabiliseren, aangezien zeer weinig mensen in staat waren om huizen te kopen toen de financiële crisis uitbrak.

institutionele beleggers groeide op in 2010-2013 met het kopen van noodlijdende eigendommen die niemand anders zou kopen en in feite een vloer op de markt zetten, dus ze boden een zeer, zeer waardevolle service en ze maakten in feite de noodlijdende markt schoon, waarvan er veel reparaties nodig hadden, Laurie Goodman, vice-president voor huisvestingsbeleid bij het Urban Institute, legt uit.

Maar toen het stof was neergedaald, waren sommige mensen woedend toen ze zagen dat huizen in hun buurt die ooit eigendom waren van gezinnen met een gemiddeld inkomen, werden omgegooid voor winst of permanent werden omgezet in eengezinswoningen.

In een artikel in de New York Times Magazine vorig jaar schreef Francesca Mari gedocumenteerd de enorme schade toegebracht door deze landheren aan worstelende Amerikanen. Het huis van een man werd verkocht aan een private equity-onderneming, die hun huurder dwong om verantwoordelijkheden op zich te nemen die gewoonlijk aan de huiseigenaar waren voorbehouden, zoals schimmelsanering, landschapsarchitectuur, [en] koolmonoxidedetectoren. Het huurhuis van een andere vrouw werd geteisterd door ratten en kakkerlakken. Er zijn nog veel meer verhalen over talloze vergoedingen en de dreiging van het omgaan met een gigantische entiteit waarmee de huurder inherent een grote asymmetrie van macht en informatie heeft.

Mari schrijft de problemen met deze nieuwe soort private equity-verhuurders toe aan hun brandende wens om dubbelcijferige rendementen voor hun aandeelhouders terug te geven. Het is een stimulans die heeft geleid tot patronen zoals exorbitante vergoedingen en zware eisen in huurovereenkomsten - en een die kleinere investeerders en moeder-en-pop verhuurders niet zouden voelen.

Dat betekent echter niet dat kleine verhuurders per se beter of minder uitbuitend zijn dan grote investeerders. Een artikel in de New York Times uit 2017 notities dat sommige kleinere verhuurders de huurderswetten niet volledig begrijpen, of ze gewoon overtreden. Huur van een moeder-en-pop huisbaas, en je krijgt misschien een handshake-lease, een informele regeling die je flexibiliteit kan geven, of je allebei in een zwakke positie laat.

Maar pre-Covid-19-onderzoek toont aan dat institutionele beleggers nog steeds erg kleine spelers waren. Mari gemeld dat in 2016 private equity-bedrijven meer dan 200.000 huizen hadden gekocht - een fractie van het totale aantal in Amerika. een 2018 onderzoekspaper merkt op dat deze investeerders minder dan 1 procent van alle eengezinswoningen in de VS vertegenwoordigen.

Maar zou het kunnen dat institutionele beleggers een veel grotere speler zijn geworden, aangezien de prijzen het afgelopen jaar zijn geëxplodeerd?

Institutionele beleggers hebben nog steeds een zeer klein aandeel in de Amerikaanse huizenmarkt

Veel van de artikelen waarin wordt beweerd dat institutionele beleggers de prijzen van eengezinswoningen opdrijven en concurreren met gemiddelde huizenkopers, zijn gebaseerd op onderzoek van John Burns Real Estate Consulting. Eentje beweerde zelfs dat investeerders zijn een belangrijke oorzaak van de hete markt, wat niet is wat het onderzoek van John Burns beschrijft. In feite stelt het rapport expliciet dat de VS zich vandaag niet in een door investeerders geïnduceerde huizenprijszeepbel bevindt.

Uit het rapport bleek dat het aandeel van de totale woningverkopen dat afkomstig is van aankopen door investeerders, het afgelopen jaar zelfs is afgenomen. En zelfs op zijn hoogtepunt in 2013 (toen de reguliere verkoop het dieptepunt had bereikt als gevolg van de recessie), bereikte het slechts 29 procent van de totale omzet. Vorig jaar schat het bedrijf dat investeerders ongeveer 20 procent van de huizenverkopen uitmaken.

Belangrijk is dat dat aantal niet alleen het aandeel van institutionele beleggers is, maar iedereen die niet alleen een huis koopt voor hun eigen hoofdverblijfplaats - inclusief mensen die een tweede huis of vakantieverhuur kopen, huisbazen en kleine investeerders die huizen verkopen voor winst. Volgens Marktplaats , het kunnen ook zogenaamde iBuyers zijn, beleggers die onmiddellijk contante aanbiedingen doen op huizen en deze kort daarna verkopen. En ja, het kan ook bedrijven als BlackRock omvatten. John Burns keek naar huizen waar de onroerende voorheffing naar een ander adres gaat dan het huis zelf, en Rick Palacios, onderzoeksdirecteur bij het bedrijf, legde uit dat het niet mogelijk is om uit deze gegevens op te maken welk onderdeel van deze verkopen rechtstreeks van institutionele beleggers komt .

kaart van de wereld in 1939

Er is veel bestaand onderzoek dat aangeeft dat institutionele beleggers een zeer klein deel van de beleggerspool uitmaken. Goodman citeerde eerder dit jaar gepubliceerd onderzoek waaruit bleek dat institutionele exploitanten in 2019 slechts 300.000 eengezinswoningen bezaten. Voor de context wijzen de onderzoekers erop dat er ongeveer 15 miljoen vrijstaande eengezinswoningen zijn. (Er zijn in totaal ongeveer 80 miljoen vrijstaande eengezinswoningen in de VS .)

tot 2015 studie ontdekte dat grote investeerders slechts 1 tot 2 procent van alle aankopen van eengezinswoningen van 2012 tot 2014 uitmaakten, terwijl andere investeerders 18 tot 19 procent uitmaakten. Ze ontdekten ook dat institutionele beleggers eerder huizen kopen in buurten waar minder inwoners in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek, waardoor de kans kleiner wordt dat ze concurreren met reguliere huizenkopers. Onderzoek door CoreLogic had niet alleen vergelijkbare bevindingen, maar schreven dat ze niet konden concluderen dat beleggers concurreerden met reguliere huizenkopers: mogelijke beleggers vullen een leegte op markten waar er minder vraag van eigenaar-bewoners is.

Het is mogelijk dat deze trend de afgelopen jaren is veranderd, of dat deze de komende jaren zou kunnen veranderen, aangezien institutionele beleggers naar de huizenmarkt van gangbusters kijken en besluiten om meer betrokken te raken. Maar op dit moment lijken dit in ieder geval erg kleine spelers.

John Burns Real Estate Consulting, LLC

Redfin's gegevens laat zien dat de vraag van kopers naar tweede woningen met bijna 178 procent toenam van april 2020 tot april 2021. (april 2020 was de bodem van de vraag, maar zoals u in de onderstaande grafiek kunt zien, overtrof de vraag naar tweede woningen de vraag vóór de recessie ruimschoots.) mogelijk dat een groot deel van deze aankopen door investeerders afkomstig is van kopers van een tweede huis.

Redfin

John Burns keek echter goed naar bepaalde submarkten en vond: heel verhoogde beleggersactiviteit. In Napels, Florida, ontdekte de groep dat de verkoop van investeerders jaar op jaar met 57 procent is gestegen. In Fort Walton, Florida, stegen deze verkopen met 65 procent; en in Flagstaff, Arizona en Punta Gorda, Florida, waren er stijgingen van 50 procent en meer in de verkoop van beleggers. Nogmaals, dit betekent niet noodzakelijk institutionele beleggers.

De belangrijkste anekdote van Marketplace in een verhaal met de titel Institutionele investeerders zijn nog steeds concurrentie voor huizenkopers, gaat over een nieuwe koper die op zes huizen heeft geboden en werd overboden door aanbiedingen in contanten. Maar al het geld betekent niet noodzakelijk institutionele beleggers. Met hypotheekrentes op recordlaagte, sommige mensen gebruiken contante aanbiedingen om biedingsoorlogen te winnen , die het afgelopen jaar in frequentie zijn geëxplodeerd.

Contante aankopen in Florida zijn meestal van mensen die vanuit andere staten naar hier verhuizen om een ​​tweede huis of een pensioenbezit te kopen, zei Tampa Redfin-agent Wendy Peterson in een Redfin persbericht .

Goodman legt uit dat institutionele beleggers traditioneel niet hebben geconcurreerd met gewone mensen die een huis proberen te kopen, omdat hun beste investering is om een ​​huis te kopen dat aanzienlijke reparaties nodig heeft, wat erg moeilijk zou zijn voor een bewoner van een eigenaar. Dat werkt voor grote bedrijven omdat ze schaalvoordelen kunnen behalen door in-house bouw- en reparateurs in te huren of door op de prijs te bieden door aannemers stabiel werk aan te bieden voor meerdere woningen.

Als een institutionele belegger [$ 20.000] of $ 30.000 aan reparaties nodig heeft, zou het jou of ik [$ 40.000] tot $ 50.000 kosten om dezelfde reparaties uit te voeren als we wisten wat er gedaan moest worden, voegde Goodman eraan toe. Bovendien is het voor een huiseigenaar erg moeilijk om die reparaties te financieren. ... Dat is waar het echte comparatieve voordeel is, en dat zijn echt de huizen waarin ze het goed doen en waarin ze gespecialiseerd zijn. Over het algemeen zijn dit geen huizen die huiseigenaren willen kopen; institutionele beleggers concurreren in feite met andere soorten beleggers, zoals gewone mensen die hun brood verdienen met het verkopen van onroerend goed.

In een markt die zo competitief is, is het zeker redelijk dat investeerders kunnen concurreren met mensen die bereid zijn huizen te kopen waar ze normaal gesproken tegen zouden zijn vanwege reparaties. Maar dat roept gewoon de vraag op: waarom is de woningmarkt zo competitief? (Hierover later meer.)

Er zijn meldingen van institutionele beleggers die groter worden, maar zelfs met deze nieuwe acquisities vormen ze nog steeds een zeer klein deel van de markt. Volgens Bloomberg , steunt Invesco Real Estate Mynd Management om maximaal $ 5 miljard uit te geven om in de komende drie jaar 20.000 eengezinswoningen in de VS te kopen. Bloomberg ook gemeld dat een ander fonds (een fonds dat Canadese pensioenen beheert) $ 700 miljoen investeert in eengezinswoningen. Business insider gemeld op Redfin-gegevens waaruit blijkt dat investeerders in de laatste twee kwartalen van 2020 een recordbedrag van $ 77 miljard aan woningaankopen hebben uitgegeven - dit kwam neer op slechts 55.000 totale woningen en 39.000 eengezinswoningen. Bovendien omvatte dit andere soorten beleggers die deze huizen niet kopen om te huren, maar ze kopen om op te knappen en te verkopen.

De fundamenten van een laag aanbod van huizen, lage hypotheekrentes en de toetreding van miljoenen millennials tot de huizenmarkt, gewapend met hogere persoonlijke spaargelden, verklaren grotendeels waarom de huizenmarkt het afgelopen jaar uit de hand is gelopen. Volgens de National Rental Home Council , een lobbygroep voor de verhuur van eengezinswoningen, namen eengezinsverhuurbedrijven minder dan 0,14 procent van de gekochte woningen voor hun rekening en slechts 0,09 procent van de netto woningen als je meerekent dat veel eengezinshuurinvesteerders ook woningen hebben verkocht.

Nationale Huurwoning Raad

Maar deze fundamenten zijn ook de reden waarom institutionele beleggers deze markten waarschijnlijk zullen blijven betreden. Ze geven aan dat de prijzen in de nabije toekomst zullen blijven stijgen (mits in een minder drastisch tempo dan het afgelopen jaar heeft opgeleverd). Dat heeft aangespoord het bestaan ​​van de gebouwde-to-rent-markt . In plaats van simpelweg bestaande woningen op te kopen, bouwen institutionele beleggers deze op zodat ze deze direct kunnen verhuren.

Ook al zijn zij niet verantwoordelijk voor de huidige calamiteiten op de huizenmarkt, dat wil niet zeggen dat het in de toekomst niet kan gebeuren.

Het goede, het slechte en het onzekere over institutionele beleggers

Het goede: institutionele beleggers zouden een permanente bodem kunnen bieden aan de Amerikaanse huizenmarkt, zodat er altijd enige vraag zal zijn om de kritieke sector te behoeden voor een volledige ineenstorting.

Wanneer de markt vertraagt ​​en er een recessie is, is de huisvesting supercyclisch en zullen [institutionele investeerders] binnenkomen en kopers zijn, vertelde Palacios aan Vox. Naar onze mening zullen ze helpen de huizenprijzen te ondersteunen en een bodem te leggen. Als u een huiseigenaar bent, kunt u in de volgende recessie zeggen: 'Ik ben eigenlijk dankbaar voor deze groepen. De hele economie lijdt enorm wanneer de huizenprijzen hun dieptepunt bereiken. Dus als we nu een institutionele industrie hebben die die klap zal verzachten, denk ik dat dat een goede zaak is.

Volgens Lauren Lambie-Hanson , een onderzoeker bij de Federal Reserve Bank of Philadelphia, kan 28 procent van het herstel van de huizenprijzen na het dieptepunt tijdens de Grote Recessie worden toegeschreven aan de rol van institutionele kopers.

In sommige opzichten, het kan gemakkelijker zijn om grotere entiteiten te reguleren - er zijn formele overeenkomsten en advocaten die bekend zijn met eerlijke huisvestingswetgeving en lokale bescherming van huurders, en de overheid kan honderden eenheden massaal controleren in plaats van te proberen kleine verhuurder voor kleine verhuurder te worden, wat buitengewoon inefficiënt zou zijn.

Zelfs als institutionele beleggers met huiseigenaren concurreren voor bestaande woningen, betekent dat niet dat ze gewoon een huis van de markt halen - het betekent gewoon dat ze het omzetten in een huurwoning. Aangezien huurders gemiddeld minder rijk zijn dan potentiële huiseigenaren die in aanmerking komen voor een hypotheek, creëren institutionele beleggers mogelijk meer woningen voor Amerikanen met een lager vermogen. Van oudsher zijn er geen eengezinswoningen in gewilde buurten, waardoor het voor minder bedeelden onmogelijk is om er te wonen. Dat zou kunnen gaan veranderen.

In de voornoemd papier door Amherst Holdings en de Fed, ontdekten onderzoekers dat hoewel toename van de activiteit van institutionele beleggers leidt tot hogere huizenprijzen, ze ook leiden tot meer huurwoningen. Ze merken op dat het mogelijk is dat institutionele beleggers gewoon beter waren in het kiezen van buurten die sowieso grotere prijsstijgingen zouden hebben meegemaakt.

Een onderzoekspaper uit 2018 dat keek naar de impact van REIT's voor eengezinsverhuur (Real Estate Investment Trusts, ook wel institutionele beleggers genoemd) op Nashville, Tennessee, geeft aan dat eengezinshuurinvesteerders de neiging hebben zich te concentreren in iets minder diverse gemeenschappen waar de bewoners een hoger opleidingsniveau hadden... hogere mediane gezinsinkomens en lagere armoede- en werkloosheidscijfers. Dat geeft aan dat de woningvoorraad die wordt omgebouwd van koop- naar huurwoningen grotendeels niet afkomstig is uit gemarginaliseerde gemeenschappen.

Lambie-Hanson heeft betoogd dat er in ons onderzoek echt geen enkel bewijs is dat institutionele beleggers hebben geleid tot hogere huren of hogere huisuitzettingspercentages voor onze steekproef van provincies die tijdens het herstel zijn gevolgd.

Het slechte: de prikkel van institutionele beleggers om te profiteren en zoveel mogelijk teruggeven aan aandeelhouders is een reden om zoveel mogelijk te bezuinigen. Verhalen zoals die Mari schetst in haar stuk in New York Times Magazine zijn huiveringwekkend, en het is duidelijk dat zelfs als het gemakkelijker zou zijn om grotere entiteiten te controleren, het niet duidelijk is dat iemand dat echt zou doen. En zonder overheidswaakhonden zouden huurders te maken krijgen met veel grotere machtsasymmetrieën dan bij kleine verhuurders. Een leger aan advocaten en bureaucratie zou het bijvoorbeeld moeilijker kunnen maken voor huurders die klachten hebben of onredelijke vergoedingen ontvangen.

En als de vastgoedprijzen blijven stijgen, betekent dit dat de groeiende rijkdom in de handen van deze bedrijven zal worden geconcentreerd. Als deze woningen koopwoningen zouden zijn, zouden ze geconcentreerd zijn in handen van huiseigenaren. In een Washington Post opiniestuk vorig jaar voerden senator Elizabeth Warren en Carroll Fife, de directeur van een in Californië gevestigde non-profitorganisatie voor huisvesting, aan dat het toestaan ​​van een nieuwe private equity-vastgoedgreep... Wall Street opnieuw carte blanche zou geven om een ​​nationale crisis te gebruiken om een ​​massale, generatieoverdracht van rijkdom van kwetsbare Amerikanen naar bedrijven.

Er is ook de zorg dat, aangezien deze eengezinswoningen op bepaalde markten zijn geconcentreerd, institutionele beleggers marktmacht zouden kunnen krijgen en de huren zouden kunnen verhogen, aangezien ze te maken krijgen met afnemende concurrentie van andere verhuurders.

Bloomberg Opinie-columnist Conor Sen vertelde me dat hij zich zorgen maakt dat als [institutionele investeerders] dit zien zoals Amazon in 2005, en over jaren vanaf nu 100 keer groter willen zijn, ik denk niet dat dat iets is wat veel Amerikanen zouden willen - want er zijn zeer weinig instap eengezinswoningen te koop en er zijn alleen mogelijkheden om te huren.

Het onduidelijke: welke invloed heeft dit allemaal op de woningmarkt, het eigenwoningbezit en de behoefte aan woningen in overvloed?

Verwant

Is er een huizenbubbel?

Veel van deze discussie vindt plaats omdat mensen wil niet ingaan op de belangrijkste reden waarom de huizenmarkt momenteel uit de hand loopt : het duidelijke onderaanbod van woningen, waardoor onroerend goed zo'n aantrekkelijke investering is geworden. Het bestrijden van mogelijke oligopolies, machtsverhoudingen tussen verhuurders en huurders, hoge huren en te hoge huizenprijzen begint met het waarborgen van een overvloed aan woningen. En er zijn goede aanwijzingen dat institutionele beleggers aangetrokken worden tot markten waar het woningaanbod beperkt is. CoreLogic's Onderzoek ontdekte dat beleggers zich aangetrokken voelen tot markten waar de huren hoog zijn en dat in krappere markten de activiteit van beleggers groter was.

Invitation Homes, de grootste aanbieder van eengezinswoningen in het land, expliciet schreef dat het investeert in markten waarvan we verwachten dat ze een lager nieuw aanbod zullen vertonen, een sterkere groei van banen en huishoudens zullen laten zien en op plaatsen met meerdere drijvende krachten achter de vraag, zoals de nabijheid van grote arbeidsbureaus, gewilde scholen en transportcorridors. In wezen wil het investeren in banenrijke gebieden waar het verwacht dat lokale overheden het aanbod van nieuwe woningen blijven blokkeren, zelfs als meer mensen daar proberen te verhuizen.

Sommigen hebben aangehaalde zorgen dat dit ertoe zou kunnen leiden dat deze investeerders lobbyen tegen meer woningen in deze gemeenschappen. Er is hier echter een tegenkracht: de huurders zelf die zouden willen dat de huren zouden dalen.

Het is mogelijk dat het vergroten van het aandeel huurders op deze markten het aantal mensen dat reflexmatig terugdringt tegen meer betaalbare woningen, daadwerkelijk zal verminderen. Sen maakt dit argument in Bloomberg :

Als een ontwikkelaar een groot appartementencomplex voorstelt, zullen in een wijk vol eengezinswoningen tegenwoordig waarschijnlijk omwonenden komen opdagen bij vergaderingen van de lokale overheid, bezorgd over de impact van het extra woningaanbod op hun woningwaarde... een build-to-rent-gemeenschap, de propositie van extra woningen met een hoge dichtheid betekent mogelijk lagere huren voor bestaande huurders in plaats van een verlies aan woningwaarde.

Dat betekent dat er meer betaalbare woningen kunnen worden geproduceerd in buurten waar eengezinswoningen een groter marktaandeel krijgen.

De rol van institutionele beleggers wordt nog bestudeerd, maar de populariteit van het verhaal stuit op iets gevaarlijks: mensen willen een handige boeman en als ze die krijgen, negeren ze vaak de structurele problemen die moeilijker te bestrijden zijn. Een onderaanbod van woningen is het resultaat van tientallen jaren van verzet van de lokale bevolking tegen nieuwbouw. Het is niet iets dat kan worden toegeschreven aan de hebzucht van Wall Street en het snode geknutsel van een private equity-onderneming. En dat is een veel hardere waarheid om te verteren.